中國首批公募REITs已經(jīng)于6月21日正式上市交易。REITs這種在海外已經(jīng)上市多年的金融工具引入中國，為潛在萬億元級(jí)的一類新資產(chǎn)類別拉開序幕，為盤活存量資產(chǎn)提供解決方案，也將有助于支持金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、為投資者提供更多元的資產(chǎn)配置選擇。下面我們就來深入了解這種新型投資方式帶給投資者的新機(jī)遇。

　　1.什么是REITs？

　　REITs（Real Estate Investment Trust）指“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”，公募REITs的本質(zhì)，就是“基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的上市”，對(duì)于原資產(chǎn)持有者來說，是一種直接融資方式，將資產(chǎn)出售的同時(shí)，仍能一定程度上保留項(xiàng)目的運(yùn)營管理職責(zé)（作為外部管理機(jī)構(gòu)，協(xié)助公募基金管理人），并持有部分公募REITs份額；對(duì)于投資者來說，公募REITs是一種具有穩(wěn)定現(xiàn)金分紅的、風(fēng)險(xiǎn)收益介于股債之間的投資品種，同時(shí)也是除了買房外，能真正參與基礎(chǔ)設(shè)施投資、享受我國基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)增值紅利的機(jī)會(huì)。

　　我國的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采用“公募基金+資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的整體構(gòu)架。首批公募REITs覆蓋了基礎(chǔ)設(shè)施的四大領(lǐng)域：收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、垃圾污水處理、倉儲(chǔ)物流。其中，倉儲(chǔ)物流和產(chǎn)業(yè)園REITs買下的是相應(yīng)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)，收益來源包括物業(yè)的租金收入以及底層資產(chǎn)潛在的價(jià)值上升空間；而高速公路、市政環(huán)保等項(xiàng)目則是買下了對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的特許經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)在收費(fèi)期屆滿后需歸還政府，資產(chǎn)價(jià)值到期歸零，每年的資產(chǎn)價(jià)值以現(xiàn)金方式返還給投資者。

　　2.REITs的特點(diǎn)有哪些？

　　（1）股性和債性兼具。中國REITs的收益風(fēng)險(xiǎn)特征因產(chǎn)品而異，從項(xiàng)目性質(zhì)上，特許經(jīng)營權(quán)REITs分紅相對(duì)更加穩(wěn)定，或體現(xiàn)出更強(qiáng)債性，而產(chǎn)權(quán)REITs分紅相對(duì)較低，資產(chǎn)增值潛力更強(qiáng)，或?qū)Ⅲw現(xiàn)出更強(qiáng)股性。

　　（2）發(fā)展前景廣闊。①市場(chǎng)空間廣闊：根據(jù)中金研究部匡算，符合REITs發(fā)行條件的各類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計(jì)約35萬億元?？紤]未來或?qū)U(kuò)容更多資產(chǎn)類別。②投資者配置空間巨大：中國居民正在進(jìn)入金融資產(chǎn)配置加速的拐點(diǎn)，中國REITs相對(duì)穩(wěn)定的分紅率和資產(chǎn)增長(zhǎng)，未來將得到以養(yǎng)老金、銀行理財(cái)、FOF為代表的機(jī)構(gòu)投資者的重視。

　　3.如何挑選REITs進(jìn)行資產(chǎn)配置？

　　可以從發(fā)起人、底層資產(chǎn)和基金管理人三方面出發(fā)，判斷公募REITs的投資價(jià)值。

　　首先，要選擇實(shí)力強(qiáng)勁、知名度較高的發(fā)起人，從源頭上保障項(xiàng)目質(zhì)量和現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

　　其次，項(xiàng)目方面，可以優(yōu)先選擇具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的資產(chǎn)，例如具有產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等；也可以進(jìn)行實(shí)地考察、獲取一手信息。投資者也要關(guān)注項(xiàng)目的可擴(kuò)募資源是否豐富，公募REITs上市后，可以通過不斷購入新的底層資產(chǎn)，增強(qiáng)基金的收益與想象空間。

　　最后，基金管理人方面，優(yōu)先選擇股東背景雄厚、集團(tuán)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)顯著的基金公司，這樣可以全方位對(duì)底層資產(chǎn)進(jìn)行管理和支持，更好的履行基金公司主動(dòng)管理職責(zé)。